Wooマンボープロジェクト

お久しぶりの投稿です。

「分譲マンションを管理するのって、なんて大変で面倒なんだろう…」

では、賃貸なら管理人さん任せで安心して暮らせるのかしら？？

作られた建物を「管理する」のは、賃貸の場合はその物件のオーナーさん。

分譲マンションならば「区分所有者で作られる管理組合」。

分譲マンションも賃貸マンションも結局は同じ。オーナーが管理する。

その「管理」に落ち度があったとしたら…時には人の命を奪ってしまう事故を起こしてしまう。

そんな痛ましい事故が実際におきてしまいました。

https://www.yomiuri.co.jp/national/20210422-OYT1T50265/

「施工問題」ではなく、

「管理」という点で考えてみたいと思います。

この後の記事をご覧くださいませ。

https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/etc/4592.html

• 事故後は入居者全員が退去。費用はオーナーが負担
• 映像を見る限りでも階段の錆や腐食が目視確認できるほどだった
• 建築当初の完了検査で強度不足が見抜けなかった。

「建物をの内部までの確認はできなくとも、外部目視の点検はできたことでしょう」

ここがポイントではないでしょうか。

分譲マンションの場合で考えてみたいと思います。管理会社に委託している場合、多くは点検を委託しその報告書をもらい、理事長、理事会で内容を確認をする。自主管理の場合は、自身たちで管理をする。

いずれにしても最終的には「管理組合で管理をする」というわけです。

一緒に住みながら管理をするわけですから、もしも事故が起こった場合は、加害者であり、被害者でもある。大変悲しい状況となるわけでもあります。「管理＝住む」であるからこそのつらいことですね。

しかし、居住者でもある管理組合員が日々の生活から異変に気付く「目」を持つことはできますよね。自分が利用しなくても、利用している人が気付く。

見方を変えると、なんとも頼もしい！

今回、この記事ではリフォーム工事についても触れております。私も、実際に理事長経験時に感じたことでもあり、とても慎重に対応してた部分であります。

専門業者、自身のDIYどちらも、簡単に考えていると資産価値をまでをも下げかねないトラブルが起こりうること「知らなかった」では済まされないですよね。

忘れがちであり、つい避けたくなってしまうところですが、

自身の物件の状態を知り、正しく修繕・補修・リフォームすることは、一軒家でも集合住宅であっても、おなじですね。

「あの…溝の口減災ガールズってどんな方々？」

ですよね。溝の口減災ガールズさんについての詳細は、マンボープロジェクトHPバナーリンクでご紹介していますので、そちらをご覧くださいませ。

川崎市高津区溝の口近隣のマンション在住の女性たちで立ち上げて活動している皆さん。とりわけ何か大きなことをしているわけではないのです。自治会も管理組合も関係ないところで、同じ「マンションに住むもの同士」あるあるネタや日常生活の一部からできるこ事を、ワークショップを通してコミュニティと災害の備えを広めてらっしゃいます。メンバーも無理なくその日に都合がつく方が参加して役割シェアもできていて少し気楽なところが魅了！

そんなガールズを支えて運営をサポートしている方々もまた、マンションに住んでる方が関わって下さっているので支え方もよーくわかってらっしゃる（　＃減災ラボ　＃ノクチ基地　マンボーHPバーナリングからのぞいてみてくださいませ）

「日常でやっていること」が、いざとなった時にそのまま役立つ

これがテーマ。うんうん、マンボープロジェクトも同じ考え！

☑常備品をつかってつくる料理
☑被災時のトイレ
☑減災収納
☑my減災マップ

溝の口減災ガールズさんは、こんな話題でマンションだけでなく、地域の方や、時には県外にも出向いて輪を広げています。この日は、マップと食とトイレ。

今回、zoomで「トイレコーナー」にゲスト出演のお話を頂戴し即答！ちょうど別件で近隣に出向く予定がありましたので、現場での参加をお願いし皆さんとリアルな対話が実現しました。

「1週間　家族で携帯トイレ体験」が主なトークでしたが、溝の口減災ガールズさんとセッションすることで新たな発見がお互いにあったり、zoomに参加してくださった方から「備える」「試してみる」「なるほど」そんな嬉しいお声も頂きました。

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現場（分譲マンションに住んでる人、管理組合に携わったことのある方）から発足したことが、とても現実的で取組やすいのが魅力的です。

こんな、きっかけで多くの方と話したりしておくと、例え輪番制の管理組合理事会も、顔見知りができていて、ちょっと重い理事会の課題や議案の話し合いがしやすくなるのではないでしょうか？また、近隣マンションとの繋がりもでき、日常課題の解決ヒントをもらえたり、いざという時、同じ分譲マンションの管理組合同士助けあえる。なんだかお得。

管理組合からきっかけを作るのも良し、溝の口減災ガールズさんのようなきっかけから始まっていくのも良し。集まって運営を共にする管理組合としては、全ての決め事に「合意形成」が必要になるので、緩くても日頃からのちょっとした繋がりが欠かせないですよね。

自身のマンションにあった方法で始めてみませんか？

共通ポイントは次の二つ。

管理組合の日頃の運営の中に、災害の事も含めて考えて運営してみる。

分譲マンションに住んでいる皆さんにも、日常生活がそのまま災害時に生かせる暮らし方をしてみませんか？と巻き込んじゃう。

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ご無沙しております。コロナ禍でより一層人と人の繋がりが薄れていく中、どうしたら分譲マンションという建物と人が、地域と繋がり存続していけるのか。「これマンション防災と関係ある？」と思われるかもしれませんが、様々な試みをしております。

さて、分譲マンションといっても、一つの町のような大規模なものや、タワーマンションのように上に高い高い物件やその集合体、中規模や小規なもの、商業施設と一緒になっているもの、投資マンション…運営の仕方や、文化の違い、立地条件などは様々。同じことを同じようにとはいかないですよね。

また、管理組合はデリケート。多様な方と共に運営し、住み生活をしている方がいるなかで、なんでも公表できるものではないですしね。

災害大国日本。

「災害対策を検討しよう」「大地震に備えよう」「防災委員会を作ろう」

関わりたくて住んでいるのではないのよねという方の比率が多ければなおのこと、行動にできなかったりしている管理組合も多いのではないのでしょうか。

無理に頑張らなず「ここが重要だから、ここから考えてみない？」

そんな始まりかたで、管理組合で考えていってもいいんじゃないでしょうか？

• 「排水で繋がるトイレ」のことから話さない？
• 分譲マンションだけでなく、地域の方とも考えなきゃいけない話よね？

実際に排水管破損の問題に理事長として携わっと事と、その経験から1週間マンション暮らしでのトイレが使えない体験をしてみて、そこから見えてきたこと。これをテーマに皆さまにきっかけづくりを運んでいます。

管理組合もそうですが、各家庭、個人も「災害に備えるよー！！」って意気込んでやらなくてもいいから、普段の生活の中に取り込んでみて

そんな活動を、次回ご紹介したいと思います。お楽しみに。

　マンションの管理組合の運営にも参考になる、地域の自主防災

今年は自主防災を運営している地域の皆様とご一緒させていただく機会をいくつか頂戴しました。「トイレとゴミ」から考えるお話をさせていただいたり、一緒に自主防災委員の定例会議に毎月ご一緒させていただいたり。

マンションの管理組合とは違う「人と人とのかかわり方」の中、災害に対するい意識を自治会会員はもちろん、自治会に属さない方までに伝えていくこと、何かを決めていくことの（意思決定）難しさ。これらは防災に限らずなんとも奥深い悩み。

管理組合の区分所有者のように「○○マンション＝自分の住む家＝自分の資産」ではなく、管理運営に務めなくてはならない義務がそもそもないですものね。想像しただけでも課題の多さに気が遠くなります…

様々な生活様式で、様々な家族構成…マンションという集合住宅だけでなく、どこで暮らすとしても考え方は一つではないですよね。だから答えもそれぞれ。

共通点といば「今、この土地・まちに生きていること」

非常時の中ではその場にいる人たちで問題を吸い上げ解決策を考え、実行していくなくてはならない場面の繰り返し。災害時・非常事態こそ、そこにいる人、暮らして行く人同士で合意形成していかなくてはならないですよね。

ここは、管理組合と通ずるところではないかしら？

「日頃から関わたくないから分譲マンションに住んでいるの。挨拶？必要かしら？」

そんな思いの人同士の関係で、平常時から他人任せで過ごしていて、最悪の状況と気持ちの時に果たしてそれぞれの言葉に素直に耳を傾けながら話し合いができるのでしょうか…

「うちは管理会社さんがしっかりしているから、なんでもお任せでいいのよ。理事会の役員が考えるの大変でしょ。お便りでもなんでも全部考えて作ってもらった方が楽。なんでもおねがいして管理してもらうのが管理会社よね」

なんていうセリフも聞こえてきます。

でもそれって、責任放棄してないかしら？

○○マンションは一体だれのもの？？

そんな疑問が生まれてきませんか？

分譲マンションでは「災害グッズ」を揃えたり、家族だけの備えができていたとしても、災害の状況によっては暮せなくなってしまうかもしれませんね。

続く…

ちょと( ..)φメモメモ

地域の自主防災会の運営がうまくいっているところの共通点

• 今までの取り組みをただ変えるのではなく、敬意をもってきちんと引き継ぐべきことは引継ぎ「よりよく広める」ことが共通認識になっている
• 緩やかだけど、地元の色んな人と繋がっている
• トップダウンだけだなく、それぞれの力を発揮でき助け合う土壌がある　
• 女性も自治会の役員や、自主防災に参加してアイデアを出している　等々

分譲マンションの管理組合、自治会の方々の共通の課題となるのが「運営に携わってもらえない」ということ。なぜ携わりたくないのでしょう？

「できる限りなにごとにも関わらずに過ごしたい」

そう思う人が多いということのようです。特に「大きな災害」に遭ったことがないと「お互い様」の気持ちがうすれていくのでしょう。

「誰かがやってくれる」

この、「誰か」は「皆さん一人一人」なんですよね。マンションも地域も人と人とが繋がり何かを運営していくためには、この「共通認識」を確認する。理解してもらうことから始まると思います。

最低限は知っていて欲しいことを共有することで、なるべく関わらずに暮らしていけることにもなります。

分譲マンションの場合は「管理規約」「使用細則」管理会社との「委託契約」理事会の議事録等々、マンションの所有者、居住者共にこれらのことを「共有」しておかなくてはならないことがあります。

✔共有して管理する

✔共存して暮らす

この二つは、防災・備災に取り組む前にすでに義務なんですよね。コロナ渦の中、人と人とが集まることができない、そんな世の中でその義務をどのようにして「共有」していけばよいのだろうと、様々な模索が始まっています。

今回、「管理組合のホームページ」という形で無理なく運営して、様々な「共有」をしていこうとされている東日本大震災を経験している仙台の管理組合をご紹介させていただきます。

Wooマンボープロジェクトのサポートをしてくださっています、小島浩明氏のご自身のマンションでもあります。↓こちらをクリックしてみてください。

https://view-pal.sakura.ne.jp/wp/

「うわあ！ハードル高いよ…」

そう思われた方も多いと思います。が、いいんですそれで。

まずは、自身のマンションの規模に合わせてできることを探す為のヒントにしてみてください。「これならできそう！」や「これをアレンジできないかな？」そんな会話を、管理組合、理事会で話題にすることから初めてみる。

✔災害時は正確さとスピードが重要な情報。

混沌とするからこそ、「正確な情報」のもとの行動と話し合いが必要不可欠です。日頃の管理組合の運営からこの「正確な情報共有」の練習を繰り返していくことは、マンション防災の一番重要なことです。

Wooマンボープロジェクトでは、その方法の模索からサポートさせて頂きます。ちょっと取り組んでみようかな…そう思われた方は、お声掛けくださいね。

マンションの管理組合に限らず、地域の自治会の皆様のサポートもさせて頂きます。

お久しぶりの投稿です。

Wooマンボープロジェクトは、分譲マンションの管理組合様と地域を繋ぐ防災・備災を目指してコロナ渦の中、粛々と活動しています。

　　【トイレとゴミを考える】

「集まって住む」という生活の基本を考えることであり、災害時においても重要なこと。マンボープロジェクトが大切にしているテーマの一つです。

「集まって住む」というと、マンションのような集合住宅のことでしょと考えてしまいますが、それは戸建てでも同じですよね。パイプラインというものを共有して街はつながっているのですから。マンションも含めてすべて大きな集合住宅。

そんな、考えのもと【日常生活からトイレとゴミを考えることで災害に備える】と、いうテーマで管理組合のサポートはもちろん、地域の防災活動に取り組んでいます。

近年のたび重なる災害から、防災への意識も随分と変化してきました。コロナ渦の中、「災害」というものと向き合う学生さんが増えていることが、とても嬉しい。

その学生さんの学びの場として、静岡新聞　SBSが取り組む「TeamBuddy」さんが企画した高校生が体験して学ぶ『避難所体験』に、「トイレ」の担当でお話させていただく場を頂戴致しました。

『避難所』
今までのイメージでは、『公共施設や学校の指定避難所』でみんながそこに避難する場所だったと思いますが、そうではないの。『避難所』は災害時に自分たちが過ごす場所と考えてみてね。自宅だったり、知人宅だったり、車の中だったり…　
『指定避難場所』といわれるところは、災害時に行き場のない方が一時的に身を寄せて避難生活する場所。そういう人達が遠慮せず身を寄せれるようにすることが大事。だから、避難所は地域のみんなが考えなくてはならないこと。もちろん運営自体もその地域に住む皆さんで行うんです。

そんな話から、【排泄を我慢せず、できる限り衛生的な避難生活を送るために】お話ししました。

そして、どんな角度から、災害の話をしても必ず最終的にこの一言を一番強く伝えています。

建物も住まいも、まち全体が災害に動じない、最小限の被害で済むようにすることが一番の備えよ。トイレのことも命あってのことだからね。

真っ直ぐに現実を見ている学生さんたちと、また、災害のことを一緒に考えて、実践していける日を楽しみにしています。Wooマンボープロジェクトは、年齢なんて関係ないプロジェクトですから。

今回素敵な企画にお誘いくださいました
　　静岡新聞、SBS放送　様

お力添え下しました
　　TOTO株式会社　静岡営業所　様
　　静岡市駿河区地域総務課　様　　

 　  ありがとうございました。

マンボーは、地震による排水問題を体験した事があるからこそ、お伝え出来ることがあります。

集合住宅という建物に住むということは、上から下へ水を流す生活をするということ。

当たり前…ですね。

でもこのことを、便利な日常生活では忘れがち。

どんなに高い階に住んでいても蛇口をひねれば水やお湯が出る

ジャーと流せば、汚い水は目の前から流れて消える

当たり前だけど、それは電気が届いていて、設備が正常であるということ。

もしもの時に水の流れを知っていることで

管理組合がどれだけ早く判断と対策を考えれるか

全戸の皆さまとの共通認識とご理解を得れるか

ということになりますよね。でも、管理組合の判断もそれぞれ個性があり、答えは1つではないです。

関係ないよいように思える雑排水管洗浄。管理組合の事業計画で行う洗浄作業は、全戸で行うことで洗浄効果が得れるもの。

健全な設備と、衛生の確保

災害に直結したことではありませんが、日頃の管理組合の運営が既に「災害に備えること」につながっていますね。

また、目に見えない「ウィルス」という災害は、排水（トイレや浴室）を介しても運ばれるものでもありますから、今後の重要な対策に一つになりますよね

この言葉、何回も何回も登場しちゃうほどマンボープロジェクトとしての役割がこの「奥深さ」にあるのだと思っています。

そして、分譲マンションとしての「災害に備える」ことは「管理組合の組織力」簡単そうで難しく永遠のテーマかもしれませんね。

さて、最近ようやくよく耳にするようになった「マンション防災」という言葉。

自身のマンションに自治会、自治防災組織がなくてもいいんです。早急に取り組む事は、普通の災害に備えることと同じことです。

①自分が住む家（専有部分）での被災を無くそう！

家具の固定に配置、火災を防ぐ、各家庭での安否確認、食のローリングストック、自宅で排泄する為の備え（携帯トイレのローリングストック）などなど各自で命を守り、被災生活を乗り切る為の備えをする事。

各自の命と住まう場所を確保できることで、分譲マンション内の命は大半が守られます。

しかし、その「個々」が集まって生活が続けられる場所とならなければ「資産」としての価値も下がってしまうのが分譲マンション。

②同時に、共用部をどう守るか、建物と人の安否確認をどをどのように行うか、どう補修していくかを考えること、災害時のルールを共通認識とする事が、分譲マンションにおける災害に備えるとても重要な部分ですよね。それが管理組合としての責任。

分譲マンション内での生活は全て「管理組合」として「管理規約と使用細則」に基づき決めてまとめなくはならないのですから。

➂最後に「地域と繋がりの中での災害に備える」

自身のマンションから一歩外にでるということは、地域の中にお邪魔するということ。ガス・電気・水・汚水、そして車道も歩道もその地域を通って自身のマンションまでたどり着きますよね。そしてマンションという「資産」はその地域の良し悪しによっても変わりますよね。

自分達の要塞が大丈夫だからといって、地域の災害時に何も関わらないなんてことできるのかしら？

管理組合は「民主主義」の世界。決めごとは最終的に「多数決」で決まります。

今回は、総会で議決されるものには２種類あることに触れたいと思います。　

ポイントは重要度、緊急度と決議に必要な議決権の数

☑普通決議事項〔通常の議案］
　　決議に必要な議決権　　　　
　　区分所有者及び議決権の過半数の賛成が必要
　　ただし、規約で別段の定めをする事ができる

☑特別決議事項〔特に重要な議案〕
　　決議に必要な議決権
　　区分所有者及び議決権の各３/４以上の賛成が必要
　　ただし、建て替え決議には、区分所有者の各４/５以上の賛成が必要

半分でも、なかなかハードルが高いな～と感じられる管理組合の方もいらっしゃると思います。なのに３/４以上、４/５以上は更に厳しい。そもそも、総会の出席率が低いうえに、多種多様な方々が集まって決めていくわけですから当然ですよね。

しかし、この決めごとは区分所有者だけでなく、賃借人を含む居住者全体の生活にも関わること。なので、一つ一つの決議事項の内容をしっかり見ることから始めなくては、賛成も反対もできませんよね。

感情に任せて皆さんが「否決」する事でその後、結局は自分達を苦しめてしまうかもしれなですし、また、その逆もありえるわけですよね。

理事会の審議不足であったり、議案の説明不足だったり…も考えられます。

皆さんが今「コロナウイルスという感染症という災害に対して、国がどう考えているのか、未来をどうしたいのかの本心と施作を知ることはできません。又、決め事に１票を投じることもできません。なので、歯がゆかったり、不満に思ったりするわけです。でも、決まった事には従うしかない。

しかし、分譲マンションの管理組合の場合は、考えを発言する、賛否を投じる、素晴らしい権利が全区分所有者に与えられているのです。みんなで一緒に考えるチャンスを充てられているのです。なんて嬉しいことではありませんか！

では、その考える際の議決事項の内容の違いをザックリとご紹介いたします。これを知っておくと、災害時になぜ「特別決議事項」となる議案が出てくるのかがご理解できるかと思います。

【普通決議】

• 前年度管理費などの収支決算報告と事業報告の承認
• 今年度管理費などの収支予算案と事業計画の承認
• 大規模修繕工事の施工
• 設備工事（消防設備・インターホン改修工事の是非など）
• 共用部使用料の改定（駐輪場の値上げなど）
• 使用細則改定
• 管理費・修繕積立金の決定
• 管理委託契約更新
• 今年度役員選任　　　　など

【特別決議事項】

• 管理規約の設定、変更及び廃止
• 管理組合法人の設立及び廃止
• 共用部分の敷地や付属施設の変更
• 共同の利益に反する行為に対する専用部分の使用禁止、区分所有の競売、専用部分の引渡請求
• 建て替え決議　　など

今回、コロナウイルス感染拡大防止の中での通常総会の総会の場合、【特別決議事項】がある管理組合の場合は、重要ではあるが、その緊急度で考えてただき、急がなくてもよさそうならば、充分な説明と話し合いができるまで待つのも一つの案かも知れませんね。

もし、災害が発生した場合に出てくる問題はどちらに当てはまるのか…理事会役員でなくても大雑把で充分。知っていれば混乱した中でも自分もこのマンションを運営するひとりとして考えていけますよね。

そしてぜひ「総会」に普段から慣れておいて欲しいなと思います。運営する側もも参加する側も。どちらも同じ「資産」を持つ区分所有者として経験するのですから。

「災害時」に全てが初めてでは、もし、時の理事になったとしても一から学ぶ時間も持てないですものね。